Contratos inmobiliarios: Guía para principiantes

Para comprar o vender una casa, conozca esta alternativa a la financiación hipotecaria estándar.

Un contrato de compraventa de terrenos es un contrato o acuerdo legal por escrito que se utiliza para comprar bienes inmuebles, como un terreno vacío, una casa, un edificio de apartamentos, un edificio comercial u otros bienes inmuebles. Un contrato de compraventa es un tipo de transacción financiada por el vendedor. Es similar a una hipoteca, sin embargo, en lugar de pedir dinero prestado a un prestamista o a un banco para comprar un inmueble, el comprador paga al propietario del inmueble, o al vendedor, hasta que se paga la totalidad del precio de compra

El contrato de compraventa del terreno lo firman tanto el comprador como el vendedor y recoge los términos y condiciones acordados para la venta. El título legal de la propiedad pasa del vendedor al comprador a través de una escritura de garantía u otra escritura utilizada para transmitir el título si se cumplen todos los términos y condiciones del contrato, incluido el pago del precio de compra durante un periodo de tiempo determinado.

Este artículo cubre los fundamentos de los contratos de compraventa de terrenos, como por ejemplo, cómo y cuándo se utilizan para comprar bienes inmuebles.

¿Por qué se utilizan los contratos inmobiliarios?

Un contrato de compraventa de terrenos, al igual que otros tipos de financiación del vendedor, puede beneficiar tanto al comprador como al vendedor.

Ventajas para el comprador. Puede haber un comprador que esté interesado en la propiedad en venta pero que no pueda obtener la aprobación de una hipoteca debido a su historial crediticio u otros factores. Las partes pueden acordar una venta por contrato de suelo en la que el comprador paga directamente al vendedor de forma mensual.

Ventajas para el vendedor. Aunque el vendedor no recibe todo el precio de compra por adelantado, como lo haría si el comprador pidiera un préstamo o pagara en efectivo, el vendedor puede tener más opciones para los posibles compradores. Además, al presentar un contrato de compraventa de terrenos, el vendedor puede negociar un precio de compra mayor para la propiedad. Es posible que se exija un fuerte pago inicial en efectivo y que el vendedor lo reciba.

¿Cuándo se convierte el comprador de un contrato de compraventa de terrenos en el nuevo propietario?

Se considera que el comprador tiene un "título equitativo" de la propiedad mientras realiza los pagos al vendedor. El comprador tiene un título equitativo sobre la propiedad del contrato de compraventa de tierras, y el vendedor tiene prohibido venderla a un tercero o gravarla con un gravamen o carga que pueda interferir con el interés del comprador en la propiedad.

Hasta que el comprador realice el pago final, el vendedor conserva el "título legal" de la propiedad. Cuando se reciba el pago final y se hayan cumplido todas las condiciones del contrato de compraventa, se presentará la escritura de la propiedad en la oficina gubernamental correspondiente, como el registro de escrituras del condado, nombrando al comprador como nuevo propietario.

¿Qué ocurre si el comprador no paga las cuotas del contrato de compraventa a su debido tiempo?

El vendedor puede interponer una acción judicial denominada confiscación del contrato de compraventa si el comprador incumple el contrato de compraventa o no realiza los pagos mensuales requeridos al vendedor. El comprador "perderá", o renunciará, a todo el dinero pagado al vendedor por la propiedad de acuerdo con el contrato de compraventa, y el título de propiedad del comprador se extinguirá como resultado de la confiscación. En otras palabras, si el comprador no paga, el vendedor se queda con todo el dinero recibido, así como con la propiedad.

Dado que el vendedor no recibe el precio de compra completo en el momento de la venta cuando se vende mediante un contrato de compraventa de terrenos, el vendedor asume un riesgo, pero el derecho de caducidad protege al vendedor de un comprador que no paga, permitiendo al vendedor conservar los pagos y un pago inicial normalmente grande realizado por el comprador, al tiempo que mantiene la propiedad para ofrecerla en venta a otra persona.

¿Es necesario que un abogado revise un contrato de compraventa?

Los compradores y vendedores de bienes inmuebles pueden considerar que los contratos de compraventa de terrenos son una opción excelente, o incluso la única. Dado que las leyes inmobiliarias difieren según el estado, es fundamental consultar con un abogado inmobiliario con experiencia a la hora de redactar un contrato de suelo para asegurarse de que se incluyen las condiciones pertinentes y de que el vendedor puede hacer valer un caso de confiscación si es necesario.

​​Yoel Molina, Esq. (alias "Mo")

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